2014. 01. 27

박대원 소장 (상가정보연구소)

몇해전 한국은행은 상가를 경매로 내놓아도 빚 청산이 안돼는 소위 ‘깡통상가’가 전체 상가담보대출의25.6%(12조7천억원)라는 보고서를 발표했다.

최근 ‘하우스 푸어’에 이어 ‘상가 푸어’ 속출 우려에 대한 목소리가 높다. 상가는 주택과 달리 투자금액이 녹록치 않고 실물경기 영향으로 운영수익에 문제가 발생하면 수익은 커녕 대출이자만 물어야 하는 위험성이 높은 상품이기 때문이다.

특히 상권이 장기적으로 불안정하거나 고분양가로 임차인 유치가 어려운 신도시(택지지구)등서 빈 상가로 방치된다면 상가푸어로 전락할 공산이 크다. 따라서 상가투자는 더더욱 사전 분석이 요구되고 있다. 상가투자에 있어서는 상가의 특성부터 이해해야 한다.

주택과 달리 상가는 개별적 특성이 농후하다. 단지내상가, 주상복합상가, 근린상가, 주택상가 등 상품유형도 다양할 뿐 더러 가격도 층별, 호수별, 건물별 정형화되기 되기 어려운 상품이다. 그래서 상가투자는 위험성 관리에 대해 철저하게 민감해야 한다. 우선 경기의 영향을 전적으로 받기 때문에 불황을 피해갈 수 있는 입지적 선택이 중요하다.

최소한 상권에 유입될 수 있는 소비층 범위와 교통 편의성. 업종 분포도만 잘 따져봐도 입지적 수준은 용이하게 파악할 수 있다. 다시말해 경기의 영향을 비교적 덜 받는 입지를 선정해야한다는 부연이다. 상가투자에 있어 접근성에 대한 부분은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 1층이 지하층이나 기타 상층부에 비해 매입가가 몇 배 비싼 이유는 소비층의 접근도가 높기 때문이다. 접근성이 양호한 상가는 소비자들의 이동시간과 육체적 노동을 줄여준다.
 
유명 브랜드 샵들이 빠르고 쉽게 접근할 수 있는 점포에 고임대료를 지불하더라도 사수하려는 속내를 들여다보면 점포선별에 있어 접근성의 중요성을 대변해주고 있는 셈이다. 접근성 분석에는 도보 동선, 차량 이용자와의 연계는 물론 지하철, 버스 등 대중교통 승하차 지점과의 상관관계도 파악해야 한다. 귀가(歸家)가 편리한 상권내 상가에 사람들의 응집력은 크게 마련이다.

또한 접근성 보다 한 단계 더 높여 살펴봐야 하는 것이 시계성이다. 지하철 역출구와의 연계, 강남권 소재 상가 등지에서 접근성이 우위에 있다지만 가시성이 현저히 급락하면서 재미를 보지 못한 상가들도 속출했다는 점은 늘 상기시켜야 할 대목이다. 굳이 상가 이용시간을 따져본다면 소비층이 손해 볼 부분은 없다.

그러나 어느 지역을 막론하고 목적이 분명한 업종이 아닌 이상 노출도가 빈약한 상가 역시 소비자의 발길은 생각보다 쉽게 움직이지 않는다. 그래서 공사 중인 신축상가 투자에 있어 평면도 분석은 신중해야 한다.유독 가시성을 막는 시설물 설치는 주의해야 하며 에스컬레이터, 엘리베이터로 내부 접근성을 높였다 하더라도 힘겹게 소비자가 찾아가야 하는 상가의 가치는 저평가 될 수밖에 없다는 점도 염두해 둬야 한다.

두 번째는 업종의 리스크 관리다. 상가투자의 완성은 매월 고정적으로 수익이 발생해야 한다. 때문에 임차인의 매출 상황이 안정적인지에 신경을 써야 한다. 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체된다면 수익 역시 불안정할 수밖에 없다. 이때는 유명 브랜드 매장 여부나 세입자의 창업 이력까지 알아두는 것이 유리하다.

세 번째 투자금에 대한 관리다. 지렛대 효과라고 해서 초기 투자 자본을 줄이고 수익률을 극대화해 일시적 만족감을 누릴 수는 있겠지만 현실적으로 공실과 임대료의 변동성을 염두해 두지 않으면 대출이자만 물거나 월세로도 대출이자를 충당치 못하는 의외의 상황이 초래될 수도 있다. 따라서 자기자본률은 70%이상 유지하는 것이 유리하다.

KECI | 2016.01.31 15:35 | 조회 4419